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独家策划:降价能否成为房地产市场共识?


时间:2016-03-27 13:40   来源:8848城市经济研究院   作者:小蔡    点击:


导读:
        近日来,上海、深圳、武汉、南京等一二线城市相继颁布楼市新规,以从严限购、整肃配资、稳定房价。其中,以上海的“最严限购令”为首倡。而昨日,河北省廊坊市亦研究准备出台稳控环京楼市价格方案。河北的表态或可视为北京态度的前奏,一定程度上回应了此前针对于北京缺席“北上深”楼市调控的论调。反观日前,相较于以深圳和上海为首的“一日跳涨三次”的暴涨飞行模式,此番调控可谓是火烧眉毛的紧急措施。但这场由地方政府、开发商、中介及投机客自导自演的利益错综复杂的资产价格泡沫疯涨的戏码,调控是否在为下一轮暴涨准备饥饿营销?降价能否成为房地产市场的共识?

一、政策回顾
   1、上海
        3月25日,上海发布促进房地产市场平稳健康发展意见,要求严格执行住房限购政策。提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限,从自购房之日起计算的前3年内在上海累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照上海限购政策执行。
        下午,央行上海总部与上海银监会联合出台个人住房贷款调控政策文件,二套房利率上浮10%。文件规定,对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,其首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的,其首付款比例不低于70%,上述情况利率均按不低于基准利率1.1倍执行。
   2、深圳
        深圳深夜3月25日深夜出台楼市新政。
        深圳户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房;能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。
        对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的,贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低4成。
   3、武汉
        3月25日,武汉市发布公积金贷款新政,职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元,购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。此外,武汉还将还贷能力系数由45%回调到35%这一全国通行的标准,并下调了缴存倍数法计算公式中的住房公积金缴存时间系数,系数普遍下调了0.2~0.5不等。
   4、南京
        3月25日,央行南京分行与银监会江苏监管局联合发布通知,要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策,严审购房人首付款比例、首付资金来源,加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。
   5、北京
        3月25日,从北京市住房和城乡建设委员会处获悉,北京正在展开更加严格的中介市场清理行动,目前已经抽查了北京的东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山、通州等7个区的120家房地产的经纪机构名单、门店。检查当中发现存在着发布虚假房源信息、没有统一开具发票、不按要求进行备案、不按规定告知消费者注意事项等违法违规的现象。对此,北京市住建委执法部门已展开立案调查。
   6、河北省廊坊市
        3月27日凌晨,从廊坊市政府获悉,为稳定环京周边县(市)住房价格,推进房地产业平稳健康发展,3月26日,廊坊市根据国家和省相关政策要求,结合本地情况,研究了有关进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施,具体措施方案正在程序审定中,即将公布。
        而据国家统计局此前数据显示,2月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个,比1月份增加9个;其中涨幅较上月扩大的城市有33个,比1月份增加10个。从各级城市看,2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨,且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点,城市间房价涨幅差距进一步加大,一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市。

二、“最严”楼市新政将明显降低一线城市房价涨速
        有分析认为,此番楼市新政将明显降低一线城市房价涨速。未来房市政策需继续适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。
        第一,2015年下半年股市转熊以后,一线核心二线房价大涨。近日楼市调控措施密集出台,主要措施包括提高二套房首付,限购政策趋严等,本轮新政出台背景是一线房价过快上涨,并有蔓延至二线势头,但上涨过程出现了2015年股市和1991年日本的部分特征,风险较大需防微杜渐。新政降低了一线房市增量需求,对房地产销售投资有一定负面影响,但三四线房地产去库存仍是2016年重要任务。本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征,预计新政将明显降低一线城市房价涨速。房市降杠杆、稳预期,避免了房价暴涨后的暴跌风险,十次危机九次地产,未来房市政策需继续适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。
        第二,本轮房地产新政较严厉,主要内容:(1)提高二套房首付比例。上海普通住房提高1成至5成,非普通住房提高3成至7成;深圳提高1成至4成。(2)限购政策趋严,非户籍购房延长社保缴费年限。非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,上海由2年提高至5年,深圳由1年提高至3年。(3)加大土地供应,打击首付贷和加大保障房建设等。
        第三,新政背景是本轮一线房价过快上涨,并有蔓延至二线势头,但上涨过程出现了2015年股市和1991年日本的部分特征,风险较大需防微杜渐。
        和2015年股市比:(1)“水牛”,货币超发未流入实体经济;(2)“政策牛”,“刺激牛”,2014年以来不断出台刺激房地产政策;(3)“杠杆牛”,鼓励居民加杠杆,测算表明,居民加杠杆大多是“场内”的,全国房贷“场外配资”金额在500-800亿元左右,撬动的房地产成交额按照保守的5倍计算,杠杆成交金额超2500亿元。(4)“疯牛”,脱离基本面加速上涨。
        与日本1991年前后房地产大泡沫比:(1)涨速快,1987-1990年间,日本六大城市房价年均增速24.6%,远超1986年前均值;(2)脱离基本面,广场协议后日本出口大降,实体困难,经济增速低于1986年前的均值;(3)货币超发,从1986年开始,日本M2增速明显加快,利率大降;(4)区域分化明显,1986-1991年间日本六大城市房价大涨,中小城市房价涨幅很小;(5)政策刺激。1991年前,货币宽松催生了泡沫,随后货币收紧又刺破了泡沫。中国2015年以来房价上涨也呈现上述特征。
        第四,新政有助于房价降温,对地产销量和投资反弹有一定负面影响。改善型和非户籍购房需求是一线城市地产销售的重要支撑,本轮新政提高首付、限购趋严等都降低了增量需求,对房地产销售有一定负面影响。首先,本轮新政的明显特征是“因城施策”。一线城市加大调控同时,三四线仍然在大力支持,房地产去库存仍是2016年首要任务之一。其次,一线城市调控趋严,避免了房价暴涨后的暴跌风险。再次,一线城市限购趋严,可能部分购房需求向大都市圈周边卫星城挤出。最后,一线和核心二线城市房地产投资占全国比重不到20%。
        第五,预计新政将降低一线城市房价涨速。本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征,每项重要政策后一线城市房价都出现了拐点性变化。“1121”降息后,止跌回升,“330新政”后,加速上涨但随后回落,“930新政”后再次加速上涨。2016年2月2日首付比例下调和2月19日契税和营业税调整后,房价在春节后跳涨。一线城市房价对政策敏感的背后体现了资金行为和预期的快速变化,预计政策收紧会明显降低一线城市房价涨速,但由于短期“补库存”较难,房价短期明显下跌概率较低。
        第六,房市降杠杆、稳预期,避免危机重演。房地产是周期之母,十次危机九次地产:地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力,地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。中国房地产体量大(超200万亿,远超股市和债市),投资占比高(房地产链上相关投资占固投约50%),杠杆高(房地产贷款21万亿)。从已出台政策看,降低首付比例、打击首付贷、限购政策趋严等,都有利于房市降杠杆,稳预期,降低了中国经济尾部风险,此前一线城市房价暴涨增加了中国经济长期悲观前景预期。

三、“最严”楼市新政的背后是中国的“资产荒”
        首先,从过去历史来看,调控政策往往从打压需求端开始,却时常埋下下一次暴涨的源头,最终结果反而是营造出某种“饥饿营销”的效果。根据中国国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有37个,上涨的城市有32个,持平的城市有1个。2月份,同比价格变动中,最高涨幅为57.8%,最低为下降3.9%。
        由此可见,中国楼市再度陷入冰火两重天境地,一边是全国高库存难去,一边是一线城市房价暴涨。以上海为例,新建住宅价格比上个月上涨2.4%,同比去年上涨20.6%,二手房环比涨幅达到5.3%,同比上涨20.3%。
        从上海上一次出台限制政策到现在,在各种限制之下,除了多了一些离婚结婚的戏码,对于限制房价上涨并没有起到太多实质作用。
        其次,上海政策只是开始,别的城市亦会跟随,这使得中国楼市在政府调控的中越陷越深。政府出手管理房地产,其实各国都有先例,但是如果政府仅仅在限制买卖、加强税收等角度去考虑,那么最终效果并不理想。更理想的方式应该是及早收手,而不是进退失据,最终造成监管与市场的双重失败。
        同时值得注意的是,人口流入将是未来决定房价的关键,投资房地产,本质是也是投资自己的人力资本。在房价火爆时刻,上海首次出现外来常住人口的负增长,这是十五年来首次。根据上海市统计局公布数据,上海户籍常住人口1433.62万人,同比增长0.3%,外来常住人口981.65万人,同比下降1.5%,比2014年上海外来常住人口减少近15万。
        减少15万人比例不高,但很可能是个危险趋势的开始。目前来看,至2015年年末,上海市常住人口总数为2415.27万,然而其“十三五”规划纲要目标是到2020年,上海常住人口在2500万人以内。
        即便人口数量在下行,但为什么很多人还在继续选择买入一线房地产,即使加大杠杆也在所不惜?其本质还是中国当下的“资产荒”。符合投资者人预期回报的资产标的不断变少,曾经A股都跻身备选,而在去年各类风险坍塌、投资人血本无归教训之下,投资者日益痛苦地感受到“资产荒”的存在。
        这一大背景之下,一线城市房地产或许是资产泡沫的最后一轮涌动。对比三四线城市的过剩,一线城市的房地产是中国资产的最高配置,房地产是过去多年中国最好的投资品,无脑买房而不是找点创业或者超低买股,是很大一批人生赢家故事的开始。一线城市近期房地产火爆程度,本质上正是“资产荒”之下的羊群效应与无奈选择。

四、房地产的资源配置应该双轨统筹
        财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康日前表示,房地产的资源配置应该双轨统筹,一方面政府应该托底,让低收入人群有房子住,但另一方面,要在商品房市场放开手。他强调,要稳定市场焦虑,一线城市可以率先征收房地产税。
        对于房地产市场的资源配置应该采用怎样的机制这一问题,贾康说,房地产市场要双轨统筹,一个是市场轨,一个是保障轨。这两个轨的统筹是非常复杂的。政府发挥的作用首先要托底,让低收入人群住有所居。
        “在应对亚洲金融危机时期,我们提出搞经济适用房,以后衍生出十几种五花八门的名堂,现在主打两种形式,一种是公租房,一种是共有产权房。我觉 得这样比过去,政府至少认识上有进步了。”贾康认为,政府可以通过特定的政策支持,引导民间资本、社会资金一起来做,比如说把保障房建设跟一般商品房建设 放在一起“打包”。
        市场轨怎么建设?贾康指出,在这方面,就更值得总结经验教训了。他举例说,曾经,北京的钓鱼台七号开发商标榜一平米30万,是京城最高档的住宅,引起舆论一片哗然,政府马上组织工作组进去,规定这个楼盘只能一平米卖15万,于是老百姓得到莫大的满足。
        “但是你仔细想一想,这能解决什么问题呢?30万一平米压到15万一平米,老百姓不还是买不起吗?政府拦腰一刀下来,顶级富豪有好处了,实际上,老百姓也受损失。为什么呢?30万平米一平跟15万一平的税可差太多了。税是干什么的呢?政府拿在手来,应该是扶持弱势群体,促进保障房建设的,保障低收入人群的。”
        贾康认为,如果政府用全社会的力量加以引导,托好了保障轨,剩下的市场轨应该更多地让市场竞争。“靠供给方面的高水平的比拼,来吸引市场上有消 费能力的人的需要。”他说,“商品房的具体供给,应该是允许有多种多样的偏好和设计,政府不要在里面指手划脚,一会管这个一会管那个。”
        贾康指出,商品房的地皮也是自然垄断的,因此还需要有一个通盘考虑之下的供地方案。他认为,在大城市中心区尽早建立一个持有环节税负调节机制是十分有必要的,“必须考虑建立直接税制的房地产税”。他说,这对于遏制房地产泡沫是有一定作用的。
        “政府有为,但是不能乱作为,有为后面还要有限,合在一起才是结构性改革里面的实质性内容”。
        总而言之,当前中国经济正处于“去旧育新”的关键时期,房地产市场平稳、均衡、健康发展,既可以为转型营造良好环境,又是实现共享发展的题中之义。相反,借助各种金融工具投机炒房,不仅将给投机者自身带来巨大风险,亦无益于中国经济持久健康发展。
        房屋是具有居住和投资双重属性的商品,在居住这一社会必要需求尚未得到较好满足时,投资甚至投机需求过旺,不仅不利于房地产行业自身的发展,亦有损中国经济的竞争力。
        产业结构不合理,我们可以通过市场的力量来去粗取精;而像楼市分化所反映的区域空间发展不均衡,则很难完全通过市场之手来实现自然调节,这就需要调控政策及时跟进与引导。尽管直观上判断自住需求和投机需求不太容易,但如果能够让持有多余住房的成本大幅提升,则显然有助于遏制这部分炒作需求。
       中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军教授指出,  “人口向少数城市过度集中,将影响城市运行效率及居民生活质量。相比之下,中小城市还有很大的发展空间。未来推动房地产业持久健康发展还需要做好三方面功课:一是继续优化我国发展的空间布局;二是积极扶持一批中小城市,降低大城市人口压力;三是加大对房地产建设、销售等中间环节的监管力度”。

编辑自:蔡睿智 8848城市经济研究院院长助理

 

 

 

 

 

 

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