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聚焦两会:风口上的房地产市场


时间:2016-03-12 19:59   来源:8848城市经济研究院   作者:小蔡    点击:


导读:

       近期部分一线城市房价上涨受多重因素共同影响,不能简单归因于货币政策。一是一线城市房地产市场存在一定的结构性失衡。由于城市间发展步伐不一致,存在大城市虹吸效应,人口和财富向一线城市集聚。近年来部分一线城市人口增长过快,建设用地不足,出现供需矛盾。二是受微观经济主体资产配置影响。由于部分资金缺乏适宜的投资方向,进入一线城市房地产市场寻求保值增值。部分中介机构违规提供资金增加杠杆,也助长了房地产投机。三是舆论炒作形成正反馈。房地产市场受舆论因素影响较大,最近关于房地产上涨的报道集中出现,对购售双方心理产生一定影响,一定程度上助推了房价涨势。
 

        近期,一线城市房价上涨较快引起社会高度关注。而日前,央行副行长潘功胜在政协小组会讨论时表示,解决目前的一线住房上涨问题,需要一些综合措施,央行正与住建部、银监会等部门商量,准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理,若没有资质,将不能跨界经营。

        潘功胜认为,一线城市住房价格上升速度比较快,最基本的影响因素还是住房供求关系,其中也有投资力量在炒房,但不是主要因素;房地产企业,房地产中介机构在其中参与配资提供贷款,以及媒体炒作等,影响了人们的心理预期。

  面对过热的一线楼市,监管部门正在着力控制风险。有统计数据显示,目前房地产交易市场中,三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。单就中介行业而言,“场外配资”规模或早已超过1万亿元。

  本周一,亦有知情人士称,监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。监管部门将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查,如果首付资金来自高杠杆融资类贷款,则不应发放贷款。监管部门还将加强房地产信贷的压力测试。

一、房地产调控的总体基调是“因地施策”

        中国人民银行副行长潘功胜日前表示,当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化。因此,住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。

        潘功胜说,当时在G20财长和央行行长会举行的记者会上,有媒体曾就“下调个贷首付比例是否是加杠杆”提问,当时周小川行长的回答是“你提问的逻辑是对的”,并没有说“房地产加杠杆是对的”。

        潘功胜说,2015年以来根据国务院统一部署,人民银行对住房贷款最低首付比政策进行了适当调整,主要政策目标是支持居民家庭自住和改善型的购房需求。从实施情况看,这些政策对支持居民家庭合理住房消费起到了积极作用。

        一是对北、上、广、深等限购城市进行差别化处理,如近期两次政策调整均将限购城市排除在政策实施范围之外,这些城市目前仍维持较高的最低首付比要求。

       二是强调市场自律、商业银行自主决策。目前,国家统一的住房贷款最低首付比政策是适中的、审慎的。同时,允许各地在国家统一住房信贷政策基础上,结合当地房地产形势,对辖内个人住房贷款的最低首付比进行自律调整。商业银行在遵循这些政策基础上,自主决策。

       三是强调宏观审慎管理。人民银行基于对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估,加强对住房金融市场的宏观审慎管理。

        潘功胜表示,房地产政策涉及土地、税收、规划、建设等多个部门,信贷政策只是其中一个方面。下一步,人民银行将进一步落实因地施策的要求,完善区域差别化的住房信贷政策。

        在谈及“因地施策”时,国土资源部部长姜大明表示,国土部将采取有保有压、优化结构、分类调控等措施,合理增加城市土地供应面积。将对保障性安居工程应保尽保;充分发挥政府土地收储的作用,及时增加土地供应面积;盘活城市闲置土地,特别是房企长期囤积没有开发的土地;加大城市低效利用的土地再开发,支持棚户区和城中村改造;坚持和完善招拍挂制度,防止异常交易推高房价。

       针对北京、上海、深圳等地方政府近期出台的房地产政策,姜大明表示,国土部将全力支持,相信通过地方政府因城施策的努力,房价一定会稳定住。“有些人担心一些地方土地调控会出现逆转,城市开发边界会被突破。相信在共同努力下,稳房价工作会在去库存中,促进房地产市场健康稳定发展。”他说。

二、部分一线城市房价上涨不能简单归因货币政策

       中国人民银行副行长陈雨露表示,近期部分一线城市房价上涨受多重因素共同影响,不能简单归因于货币政策。一是一线城市房地产市场存在一定的结构性失衡。由于城市间发展步伐不一致,存在大城市虹吸效应,人口和财富向一线城市集聚。近年来部分一线城市人口增长过快,建设用地不足,出现供需矛盾。二是受微观经济主体资产配置影响。由于部分资金缺乏适宜的投资方向,进入一线城市房地产市场寻求保值增值。部分中介机构违规提供资金增加杠杆,也助长了房地产投机。三是舆论炒作形成正反馈。房地产市场受舆论因素影响较大,最近关于房地产上涨的报道集中出现,对购售双方心理产生一定影响,一定程度上助推了房价涨势。

        房地产市场的健康发展对国民经济平稳运行具有重要意义,个别城市房价过快上涨不利于人民生活水平提高和新型城镇化建设。资产价格并非货币政策的直接调控目标,但资产价格波动会对货币政策目标产生影响,因此资产价格变化也受到各国央行的普遍关注。人民银行对房地产市场持续关注,并一直致力于加强逆周期调节和系统性金融风险防范,引导金融机构合理投放信贷。1月份信贷投放较为集中,主要是受春节假期因素影响,应当把1~2月份甚至一季度作为一个整体看待。从1~2月份总体来看,贷款增速平稳较快,基本与当前的经济形势和通胀水平相匹配。人民银行还将对房地产市场继续保持关注,加强住房金融宏观审慎管理,促进房地产市场平稳健康发展。

三、“全国建10个类似北京超大城市”是误解

       去年12月,中共中央财经领导小组办公室副主任杨伟民指出,中国“十三五”期间,将加速发展一批中心城市,承担全国性的功能,带动区域协调发展,形成经济发展新的增长节点。杨伟民认为,中国出现世界上少有的特大型城市原因之一就是面向全国的服务性功能过度集中在一两个城市,中国要解决北京这样特大城市存在的城市病,需要再有十个类似北京这样的中心城市才行。小城市产业链不完整,对行业没有集聚效益,无法形成竞争优势,不能够带动区域发展。

        此文一出,人们议论纷纷,甚至有人开始预测未来哪些城市能与北上广媲美,跻身特大城市之列。

        而国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴近日表示,如今大城市的城市病已经非常突出了,不能再搞盲目摊大饼式扩张,而且要及时通过建设宜居宜业条件更好的“反磁力”中心来有机疏散超大城市的人口与功能。城市的发展不是做大而是做精,要提质不要扩容,要有机疏散不要低密度郊区化。 

        仇保兴指出,从经验来看,不同规模的城市,功能定位不一样。这次中央城市工作会议提出完善城市功能,就是要找准城市各自发展定位。全球城市要在国际的人才、信息争夺方面,在高端战略资源争夺上发挥作用,一般的大城市就要成为区域的新型工业化、信息化提供火车头牵引作用,而小城镇则要为周边的“三农”提供良好服务,成为农业现代化的助推器。

四、高铁新城应该产业与房地产结合发展

        连任了四届的资深全国人大代表、中铁隧道集团副总工程师王梦恕表示由于城市发展的历史问题和各种限制,老城区没有地方修高铁车站,我们现在大部分城市都不是高铁去靠近城市,而是城市去靠近高铁,在高铁车站周边再发展新的城市。但新城的发展并不是非要盖楼,可以建工厂。发展商品房的利润空间比较大,空城现象的发生是因为地方政府和房地产开发商太贪婪,政府拿地很便宜,再以几倍的价格卖出去,而房地产商拿到地后,越来越热衷于盖高楼,这是完全错误的发展思路。高铁新城成为空城、鬼城,不是高铁引起的,而是地方政府发展路径不对造成的。这些小城市或大城市核心区外的新城,盖这么多楼,谁来住啊。没有把产业引入新城,入住率肯定不足,应该发展一些产业、企业,配套发展房地产。

        如果人为将工作区和生活区分开,也会加重交通堵塞,这是很不合适的,地方政府要为城市的长远发展负起责任来。

 

 

 

 

 

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